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El legislador protege al deudor hipotecario y evita que su activo se adjudique a cualquier precio

El legislador protege al deudor hipotecario y evita que su activo se adjudique a cualquier precio


Pilar Peiteado, Ignacio Cubillo autores del libro con Juan José García, socio director de ADARVE.

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La adjudicación del activo al acreedor en pago de la deuda suscitó un interesante debate entre juristas expertos en la materia, con la mirada global y analítica de la Universidad y desde la abogacía de litigio, en una  jornada organizada por el despacho Adarve en el Colegio de Abogados de Madrid. Las ponencias de Pilar Peiteado e Ignacio Cubillo, profesores titulares de Derecho Procesal de la Universidad Complutense de Madrid ayudaron a centrar este tema e impulsar un debate en el que se compartieron criterios y experiencias buscando las soluciones procesales más óptimas.

Para José Manuel Rodríguez, abogado y socio de Adarve,  “la adjudicación del activo al acreedor en pago de la deuda, actualmente se regula en los arts. 670.4 para los supuestos en que habiendo postores, la mejor postura no supera el 70% del valor por el que el bien hubiese salido a subasta y 671 para aquellos en que a la subasta no acude ningún postor de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Y destaca que “en el primer supuesto (posturas inferiores al 70 % del valor del activo, y siempre que el ejecutado no presente en un plazo de diez días a un tercero que ofrezca postura por encima del 70% o cantidad que sea suficiente para lograrla completa satisfacción de las cantidades reclamadas por todos los conceptos), la ley permite al ejecutante, en plazo de 5 días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura”.

También revela que “en el segundo (subasta sin postores), se permite igualmente al acreedor, en plazo de veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien.  Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos”, indica.

En el caso de que se tratase “ de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien”.

Para Rodríguez “como se puede comprobar, el legislador ha optado por poner límites a la posibilidad de que el activo se adjudique al acreedor por cualquier precio, en un intento de proteger al deudor hipotecario de la depreciación del bien en situaciones de crisis económica como la que acabamos de vivir y desplazando de tal forma la asunción del riesgo por pérdida de valor al acreedor”.


José Manuel Rodríguez, abogado y socio de ADARVE.

“Esta problemática fue  sido objeto de debate en esta jornada, con posturas que van desde las totalmente contrarias al establecimiento de límites de cuantía para la adjudicación en pago a aquellas que defienden que éstos límites deberían ser mayores e impedir adjudicaciones en pago por valores inferiores al 100 % del valor de tasación. Una tercera postura aboga por -aun cuando ello pueda suponer cierto retraso en la tramitación del procedimiento- forzar la realización de una nueva tasación del bien a efectos de fijar el valor mínimo por el que debe salir a subasta.”

En opinión de José Manuel Rodríguez “creemos que la importancia de los intereses en juego merece una reflexión profunda sobre el asunto y que encontrar una solución capaz de satisfacer dichos intereses no va a ser sencillo.”

La DGRN no da seguridad jurídica

Para este jurista, los dictámenes de la Dirección General del Registro y Notariado  (DGRN) no ofrecen la seguridad jurídica que se busca “Al utilizarse límites de carácter alternativo a la hora de fijar el valor mínimo por el que será posible la adjudicación de los bienes al acreedor, han surgido diferentes interpretaciones sobre como deben operar los mismos, especialmente en la redacción dada por el art. 671 para el supuesto de vivienda habitual en que la cantidad que se adeude por todos los conceptos sea inferior al 70%”.

E indica que “en dicho supuesto la ley es clara al indicar que la adjudicación se hará por el 60 %. La DGRN ha hecho una interpretación proteccionista del deudor hipotecario, denegando la inscripción en el registro de Decretos en que el acreedor se ha adjudicado el bien en ese 60% de su valor de tasación, por ser el importe de las cantidades adeudadas por todos los conceptos, superior al 60% (aun siendo inferior al 70%) y defendiendo que el importe de adjudicación debe ser exactamente el que se corresponde con la suma de dichas cantidades adeudadas en concepto de principal intereses y costas”.

Para Rodríguez “no es de recibo que en la práctica la DGRN se convierta en una nueva instancia que desatienda lo ordenado por el juez en sus resoluciones. Evidentemente esta situación genera en el acreedor una situación de inseguridad jurídica absolutamente indeseable, pues en la práctica le impide completar la adjudicación del bien aún con la existencia de una resolución judicial que la acuerda”.

Tras la jornada, Juan José García, socio director de Adarve, presentó el libro de Adarve publicado por la editorial Dykinson “Instrumentos procesales para la tutela judicial del crédito” del que también son autores los profesores Peiteado y Cubillo.

El libro constituye una primera aproximación sintética, rigurosa y clara a una materia siempre sometida a cambios y con una indudable repercusión social resultando una obra didáctica y práctica al ofrecer una visión sencilla y concreta de los procesos judiciales para la reclamación y recuperación de derechos de crédito.

Al mismo tiempo ofrece una visión completamente actualizada de estos procedimientos, siempre desde un punto de vista eminentemente práctico y pensado no sólo para un lector con formación técnica en el aspecto jurídico, sino para todo aquel que en la práctica se vea en la necesidad de acudir a los tribunales para reclamar pagos a sus deudores.

Los autores señalan que en gran parte debido a la situación de crisis económica por la que hemos atravesado, el legislador ha elaborado un sinfín de reformas legislativas, en un intento de adaptarse a la nueva situación que han afectado en gran medida a los procedimientos que pone nuestro ordenamiento a disposición de los acreedores para reclamar las cantidades que les son debidas.
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Fuente: CONFILEGAL.com

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