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PROPIEDAD INMOBILIARIA EN REPÚBLICA DOMINICANA

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PARA GENERAR INFORMACIÓN;

Por medio de la Orden Ejecutiva No. 511, del 1 de julio del 1920, se introduce en la República Dominicana el Sistema Torrens. Y con él se cambia drástica mente el régimen legal de la propiedad inmobiliaria en este país.

De manera que con esa disposición legal del Gobierno Militar se creó un período nuevo en la historia inmobiliaria dominicana. Hasta el grado de que, al momento de analizar el devenir histórico de nuestros derechos sobre las tierras y sus accesorios, podemos hablar con propiedad del antes y el después de la Orden Ejecutiva No. 511 y posteriormente la Ley 1542 de fecha 11 de Octubre de 1947, G. O. No. 6707, por la cual se pone en uso por primera vez en el país, un nuevo sistema de registro, el más avanzado, el Sistema Torrens.

Con los principios de legalidad, publicidad y autenticidad, por eso se puede establecer y decir que es el sistema más confiable en el Sistema Inmobiliario y posterior a lo mencionado aparece la Ley 5879 que crea el Instituto Agrario Dominicano (IAD).

Viendo en esta institución que los principios fundamentales enumerados anteriormente no cumplen con ningunos de los objetivos establecidos.

Por consiguiente, seria de beneficios asimilar y mirar el uso de la Ley 126 sobre Cuota Parte, donde personas ligadas al sistema político de la República Dominicana determinan y hacen asentamientos parcelarios a su conveniencia para fines políticos en lugares donde no existen canales de riego ni la más mínima proporción para ese tipo de proyecto.

De igual manera, al ver la zona de Villa González, una de las zonas más ricas para los fines de asentamientos parcelarios, tales como: Los de Banegas, Cuesta Arena, Los Paleros, Hato del Yaque, La Canela y Los Almácigos, asentamientos que única y exclusivamente cumplen con la formalidad de benefició para los fines personales, no dándole el mantenimiento técnico, económico y científico que permita un desarrollo de esos grupos o asociaciones beneficiarse de una manera racional. Proyecto-RD solicita al superior gobierno atender de verdad al campo, en su nombre se realizan y hacen entrega de terrenos que de ninguna manera benefician a la población campesina. y recuerden proyecto-RD tiene base para informar de lo que se trata.

[14:01, 9/7/2018] FPS Fabian Peña Sanchez:

La problemática de los Terrenos nos registrado del Instituto Agrario Dominicano (IAD) correspondiente al municipio de Villa González, en los últimos cinco años, estos parceleros vienen arrastrando una serie de dificultades que la misma le impiden realizar cualquier transacción legal con constituciones financieras privadas, Estatales. Además dificulta la estabilidad en el cultivo de sus rubros y estabilidad social ya que al no tener una seguridad Jurídica Legal, corren el riesgo de ser desalojados o evacuados por persona interesadas, en virtud a los cambios o periodos electorales, como he sabido que una parcela puede tener varios títulos o varios dueños, es necesario que las autoridades competentes delimiten el derecho de propiedad de cada parceleros al momento de su designación.

El Instituto Agrario Dominicano es la institución rectora de realizar todos los asentamientos parcelarios del territorio Dominicano, además es el organismo que da o acredita la certificación en calidad de propietario provisional para que los mismos tengan la calidad de poder obtener su Certificado de Titulo definitivo, siendo estos un procedimiento ilegal e Inconstitucional en virtud de que los mecanismo utilizado dentro de lo que establece la Ley 5879 no son los parámetros que en la actualidad se utilizan para obtener el Certificado de Titulo definitivo. Proyecto-RD solicita encarecidamente a las autoridades ir en auxilio de los campesinos allí asentados y que de verdad sean titulados esos terrenos porque se los quieren quitar.


Problemática actual.-

La adquisición de terrenos no registrados representa, sin dudas, una de las tareas más complejas y arriesgadas que puede enfrenar un inversionista en la República Dominicana. El procedimiento de deslinde y saneamiento de un terreno para emitir un título en particular es sumamente complicado y requiere de un largo proceso judicial que involucra varias instituciones. La duración de este proceso puede oscilar entre los 8 y 16 meses, dependiendo de las dificultades que puedan presentarse, pero se ha podido agilizar el proceso de saneamiento con la promulgación de la nueva ley de Registro Inmobiliario, la Ley 108-05 del 2 de abril del 2005.

Según datos ofrecidos por la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales, un alto porcentaje de los terrenos ubicados en el país ha sido ya zonificado o clasificado bajo el sistema de registro establecido de acuerdo con las leyes del país. Los terrenos no saneados representan apenas cinco por ciento (5%) de la superficie total del territorio. Sin embargo, son muy frecuentes las disputas sobre la propiedad, linderos, registro y uso apropiado de la tierra. Debido a la lentitud con que son tratadas las solicitudes, se ha vuelto práctica común emitir Cartas de Constancia, como certificado de venta de una propiedad. Estas no son más que simples declaraciones sin ningún valor legal, que no determinan a ciencia cierta los linderos del terreno vendido y además no son oponibles frente a terceros. Debido a la carencia de valor legal de estas certificaciones, puede verse en la práctica que exista un terreno dotado de un Certificado de Título y paralelamente, decenas de personas dotadas de Cartas de Constancia, que los acreditan como dueños de una parte o todo el terreno.

Ante tales circunstancias, si una persona provista de una de estas Cartas de Constancia, considerándose única propietaria del terreno, decidiera solicitar la expedición de un Certificado de Título a su favor, podría enfrentar la oposición de decenas de otros presuntos propietarios que se encuentran en la misma situación, generando así un tormentoso proceso judicial que puede durar largos años. Por esta razón, los Bancos en la República Dominicana se niegan a aceptar las Cartas de Constancia como garantía para el otorgamiento de préstamos. esta es una de las razones por la que tanto trabajo nos ha dado conseguir rápido la aprobación de nuestro proyecto privado para pagar las tierras bajo la sombrilla del fideicomiso, tenemos que trabajar mucho, investigar mucho y hablar mucho con los dueños propietarios de terrenos que ya ubicamos para nuestro proyecto, solo esperamos que la mayoría de los que participan con nosotros no desesperen y entiendan que estamos cada dia mas cerca, confíen en Fabian Peña como gestor y coordinador general del proyecto en cuestión, jamas hemos perdido una batalla.

Base legal del régimen de propiedad inmobiliaria en República Dominicana.- La Ley 108 del 2 de abril de 2005 o Ley de Registro Inmobiliario es aquella que rige todos los aspectos relativos al registro de los terrenos ubicados en la República Dominicana, las mejoras construidas o fomentadas sobre los mismos así como todos los derechos reales que puedan afectarlos: el deslinde, mensura y partición de los derechos comuneros. Igualmente, dispone que una vez que una vez una propiedad ha sido saneada, deberá ser registrada en la Dirección Nacional de Registro de Títulos correspondiente, la cual expedirá un Certificado de Título en favor del titular del terreno.

- Procedimientos establecidos por la Ley de Registro de Tierras.-

Las disposiciones dictadas por el artículo 1ro. de la Ley de Registro Inmobiliario tienen por objeto la organización de tres procedimientos principales:

a) La Mensura Catastral, que consiste en el levantamiento por un agrimensor público de un plano descriptivo de la extensión del terreno;

b) El Saneamiento, el cual conlleva la depuración y adjudicación de los derechos reales inmobiliarios susceptibles de registro que puedan afectar la propiedad descrita y delimitada previamente por la Mensura Catastral;

c) La depuración de títulos en acciones o en pesos, resultando en la emisión de un Certificado de Título en favor del propietario del terreno.

- Organismos que intervienen en el procedimiento establecido por la Ley de Registro Inmobiliario.-

El procedimiento organizado por la Ley de Registro Inmobiliario se realiza con la intervención de las siguientes entidades gubernamentales:

a) El Tribunal Superior de Tierras. Constituye el organismo autorizado para registrar el derecho de propiedad sobre todos los terrenos de la República y sus mejoras. Está compuesto por un Tribunal Superior y varios Tribunales de Jurisdicción original, acorde a las necesidades del país dominicano. En virtud de lo establecido por el artículo 7, tiene competencia exclusiva para conocer en Segunda Instancia:

- De los procedimientos relativos al saneamiento y registro de todos los terrenos, construcciones y mejoras permanentes, o de cualquier interés de los mismos;

- De los procedimientos para la mensura, deslinde, y partición de terrenos comuneros;

- De la depuración de los pesos o títulos de acciones que se refieran a terrenos comuneros;

- De las litis sobre derechos registrados;

- De los demás procedimientos y casos tratados de manera específica por la Ley de Registro Inmobiliario.


b) La Dirección Nacional de Mensuras y Catastro. Es una agencia técnica del Tribunal Superior de Tierras que se encarga de supervisar el trabajo de los agrimensores y de otorgar la designación catastral del registro de propiedad;

c) El Dirección Nacional de Registro de Títulos. Pertenece igualmente al Tribunal Superior de Tierras. Es la entidad oficial responsable de la expedición de los Certificados de Título de propiedad inmobiliaria.

d) La Comisión Inmobiliario. Es un órgano colegiado, formado por tres (3) miembros, uno nombrado por el poder Ejecutivo, uno nombrado por la Suprema Corte de Justicia y uno nombrado por el Congreso Nacional de la República Dominicana. Tiene a su cargo la protección y representación del Estado Dominicano y de los particulares en todos los procedimientos de la Jurisdicción Inmobiliario, a la vez ejerce las funciones de Ministerio Público ante esta Jurisdicción.

Procedimiento de Solicitud de la Mensura Catastral y el Saneamiento del Terreno.

- La Solicitud de la Autorización de Realización de la Mensura.-

En la práctica, la solicitud de la mensura catastral y el saneamiento de un terreno se realiza de manera conjunta mediante el pedimento de un Proceso de Saneamiento, con la cual se solicita a los Tribunales de Tierras emitir una orden autorizando a un agrimensor público para que ejecute la mensura catastral de una porción de terreno cuyo saneamiento y la adjudicación de títulos se ha considerado pertinente.

Esta solicitud se realiza mediante el depósito en triplicado de una instancia, debidamente firmada, y conteniendo las siguientes menciones:

a) Información general acerca del solicitante y de su representante legal, incluyendo datos tales como nombre, profesión, nacionalidad, estado civil; y si es casado, el nombre del cónyuge y régimen matrimonial;

b) Descripción del inmueble, con la indicación precisa de su ubicación, es decir, sección, municipio, provincia, linderos, extensión aproximada, nombre de la calle, si se trata de un terreno ubicado en zona urbana;

c) Indicación de los derechos reales que existan sobre el inmueble, con la descripción de las mejoras existentes sobre los mismos y el nombre, domicilio y profesión de los titulares de esos derechos.

d) Un contrato en triplicado suscrito por el solicitante y un agrimensor, mediante el cual este último se obliga a realizar la mensura en determinado tiempo.

e) Constancia de recibo de pago por la publicación en un periódico;

f) Inventario de los documentos depositados con la solicitud.

A su vez, el contrato suscrito entre el solicitante y el agrimensor debe contener las siguientes menciones:

a) Información general de ambas partes;

b) Descripción del terreno;

c) Una cláusula obligando al agrimensor a trabajar dentro de los lineamientos establecidos por el Reglamento General de Mensuras y Catastro;

d) Plazo para que el agrimensor entregue su trabajo a la Dirección Nacional de Mensuras y Catastro, para su revisión y aprobación;

e) Forma de pago y monto de los honorarios profesionales del agrimensor.

En adición, el solicitante debe presentar, al momento de hacer su solicitud ante los Tribunales de Tierras, los siguientes documentos:

a) Un acto notarial o cualquier otro documento probatorio que demuestre que el solicitante es el propietario del terreno en cuestión;

b) Plano y acta de mensura registrados del terreno;

c) Si es terreno rural, un certificado de posesión del inmueble expedido por un Alcalde Pedáneo. Si es urbano, expedido por el Presidente del Ayuntamiento.

- ¿Quiénes pueden solicitar el Proceso de Saneamiento?.-

Según las disposiciones contenidas en el artículo 20 de la Ley de Registro Inmobiliario, la solicitud para el establecimiento y adjudicación de títulos de terrenos y sus mejoras, de conformidad con los procedimientos organizados por la ley, podrá ser solicitada de los Tribunales de Tierras por conducto de la Comisión Inmobiliario por las siguientes personas:

a) El Estado Dominicano;

b) Toda persona física o moral que reclame o posea un derecho sobre un inmueble no registrado;

La Autorización de la Mensura del Inmueble.

Tal como ha sido consignado más arriba, la autorización no es más que un dictamen de la Dirección Nacional de Mensuras y Catastro para que el agrimensor contratista ejecute la mensura catastral del terreno cuyo saneamiento y adjudicación de títulos se ha considerado pertinente. Una vez revisada la documentación y después de haber verificado que la petición cumple con todos los requisitos establecidos por la ley, los Tribunales de Tierras, dictará la sentencia, en

c) Concede un plazo de veinte (20) días a partir de la solicitud de mensura, para que el agrimensor sea autorizado a realizar los trabajos de mensura.

d) Establece u virtud de la cual dispone lo siguiente:

a) Otorga prioridad para la adjudicación del título de propiedad del terreno objeto del proceso de saneamiento;

b) Aprueba el contrato de mensura;

en plazo de sesenta (60) días, prorrogable por treinta (30) días más, a partir de la autorización para que el agrimensor haga entrega a la Dirección General de Mensura Catastral de todos los documentos relacionados con la inspección y la mensura para fines de revisión.

Luego que la autorización ha sido dictada y la orden del Tribunal de Tierras se encuentra en condiciones de ser ejecutada, el solicitante deberá proceder al pago de los impuestos establecidos por la Ley 147. por eso cada beneficiario o persona que va a recibir tierras debe pagar impuestos y hacer el aporte reglamentario para recibir sus tierras

Obligación del agrimensor de presentar un informe.-

Finalmente, el artículo 68 y siguiente de la Ley de Registro Inmobiliario dispone que el agrimensor encargado de la mensura de un terreno, tanto urbano como rural, tendrá la obligación de enviar al Director Nacional de Mensuras y Catastro y la Comisión Inmobiliario, a más tardar cinco (5) días antes de la fecha fijada para la mensura, un informe detallado respecto del cumplimiento de las formalidades de publicidad antes mencionadas. esta información es bastante cara y se paga

Ley 524: Sistema Para Determinar Si El Estado Es El Verdadero Propietario De Los Bienes

COMISIÓN PERMANENTE DE TITULACIÓN DE TERRENOS DEL ESTADO

Esta comisión tiene como propósito fundamental la formulación, concertación, apoyo y promoción de políticas y estrategias tendentes a impulsar y materializar la solución definitiva del problema de la falta de titulación o registro actualizado en la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana.

De acuerdo a lo establecido en el Artículo 3 del Decreto 624-12, la Comisión Permanente de Titulación de Terrenos del Estado es presidida por el Ministro de la Presidencia y la integran además, el Ministro de Agricultura; el Director General del Instituto Agrario Dominicano; el Administrador General del Banco Agrícola; el Director General de Catastro Nacional; el Director General de Bienes Nacionales; la Directora General del Instituto Nacional de la Vivienda; el Director Ejecutivo del Consejo Estatal del Azúcar; y un representante de la Junta Agroempresarial Dominicana.

Por otro lado, y a los fines de garantizar un proceso inclusivo y abierto de abordaje de la problemática, la Comisión Permanente de Titulación de Terrenos del Estado consultará con representantes de los Municipios, el Fondo Nacional de la Vivienda Popular, las Asociaciones Campesinas, los beneficiarios de la Reforma Agraria y los grupos base y entidades barriales que trabajan el tema de la titulación.


DECRETO: 624-12

INTEGRANTES DE LA COMISIÓN:
El Ministro de la Presidencia, quien preside
El Ministro de Agricultura
El Director General del Instituto Agrario Dominicano
El Administrador General del Banco Agrícola
El Director General de Catastro Nacional
El Director General de Bienes Nacionales
La Directora General del Instituto Nacional de la Vivienda
El Director Ejecutivo del Consejo Estatal del Azucar
Un representante de la Junta Agroempresarial Dominicana

Gobierno establece medidas paga gestión terrenos del CEA

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